存量时代叠加利率下行，资产运营管理正从"粗放持有"走向"精细增值"。对宏信和（北京）投资管理有限公司这类深耕资本投资与资产管理领域的专业机构而言，如何通过运营模式创新提升资产回报率，已成为穿越周期的关键命题。

一、传统模式的三大结构性痛点

过去以"投融管退"线性逻辑主导的资产管理，普遍面临三个问题：

• 数据割裂——资产台账、现金流与运营系统各自为政，决策依赖滞后报表；
• 运营与资本脱节——项目投资团队关注IRR，运营团队只盯出租率，缺少统一的NOI提升目标；
• 退出路径单一——过度依赖整体出售，忽略REITs、股权转让等多元通道。

二、创新趋势：从"管资产"到"营资产"

行业前沿实践正在向三个方向收敛：一是数据驱动，通过搭建资产数字孪生平台，实时监控租金、能耗、客流动线，将运营数据直接映射为估值模型参数；二是资本与运营一体化，在项目投资决策阶段就嵌入运营团队，制定"投前即运营"的协同方案；三是金融工具创新，利用类REITs、Pre-REITs等结构化工具盘活存量。

以宏信和（北京）投资管理有限公司的实践为例，团队在多个存量改造项目中，通过引入智能能耗管理系统，使单位面积运营成本下降约12%，同时借助投资咨询与金融服务的联动，为资产退出设计了"运营提升—估值修复—证券化退出"的阶梯路径。

三、落地建议

1. 建立以NOI为核心的KPI体系，打通资产管理与财务核算口径；
2. 配置专职运营合伙人，参与投前尽调与投后管理全流程；
3. 预留不少于10%的资本开支预算用于数字化基础设施。

资产运营管理的创新，本质是让资本投资逻辑与实体运营逻辑真正咬合。谁先完成这一组织能力升级，谁就能在下一轮存量博弈中占据主动。